親が元気なうちから話し合いを始める意味

将来の住まいや資産について家族で話し合う場面では、次の点を早めに確認しておくと、後の選択肢が広がります。

• 実家を「残す」のか「売る・貸す」のか、家族全体の方向性
• 親自身が将来どこで、どのように暮らしたいと考えているか
• 売却や活用に必要な書類や名義の状況

これらは感情的になりやすいテーマでもあり、親が存命のうちに本人の意思を確認できれば、相続発生後の「言った・言わない」を避けられます。元気なうちの対話そのものが、最大のリスクヘッジになるといえます。

「とりあえず共有名義」が招く将来のトラブル

相続の際に判断を先送りし、「とりあえず兄弟で共有名義にしておく」という選択をする家庭は少なくありません。一見すると公平に思えますが、共有不動産は扱う行為によって必要な同意の範囲が異なります。不動産全体を売却したり大きな変更を加えたりする場合は、原則として共有者全員の同意が必要です。一方、賃貸など利用方法を決める管理行為は持分価格の過半数、現状を保つ保存行為は各共有者が単独でできるとされています。とはいえ全体の売却に全員の合意が要る以上、一人でも反対すれば手続きは止まり、対立が長期化します。やがて共有者の誰かが亡くなれば持分がさらに細分化し、関係者が増えて収拾がつかなくなるケースも見られます。共有化は慎重に判断すべき選択です。

✓ポイント：空き家化を防ぐ鍵は、相続が起こる前の早期対話にあります。共有名義は当面の対立を避けられても、全体売却には全員の同意が必要になるなど将来の選択肢を狭めやすいため、誰がどう引き継ぎ活用するのかを早めに決めておくことが、家族全員の負担を軽くします。

参考：「空き家の活用や適切な管理などに向けた対策が強化。トラブルになる前に対応を！｜政府広報オンライン

なぜ実家を空き家のまま放置してはいけないのか

空き家を放置してはいけない理由は、時間の経過とともに金銭的・物理的・社会的なリスクが同時に大きくなるからです。家は人が住まなくなった瞬間から劣化が加速し、維持費や税負担は持ち主に重くのしかかります。さらに近隣への悪影響が生じれば、行政指導の対象にもなり得ます。放置によって生じる代表的なリスクを順に見ていきます。

経済的な負担：維持費と固定資産税の増大

空き家でも、固定資産税や火災保険料、最低限の修繕費といった維持コストは発生し続けます。固定資産税に加え、市街化区域内の土地・家屋では都市計画税がかかる場合もあります。加えて見過ごせないのが税制上のリスクです。住宅が建つ小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1に軽減されています。ところが2023年12月施行の改正空家法で新設された「管理不全空家」や、従来の「特定空家」として勧告を受けると、この住宅用地特例の対象から外れ、土地部分の固定資産税負担が大きく増えるおそれがあります。

軽減措置から外れるかどうかは、適切に管理されているかが分かれ目になります。

資産価値の低下と物理的なリスク

人が住まない家は換気も清掃も止まり、湿気や害虫によって急速に老朽化が進みます。とりわけ富山市のように雪が多く湿度も高い地域では、屋根への積雪荷重や凍結、結露による木材の腐朽など、家屋へのダメージが温暖な地域より深刻になりがちです。傷みが進んだ家は買い手がつきにくくなり、解体費用を差し引くと土地としての価値しか残らない場合もあります。

近隣トラブルの発生

管理されない空き家は、雑草の繁茂や害虫・害獣の発生源となり、不審者の侵入や放火の標的にもなりかねません。老朽化が進めば、屋根材や外壁の落下、最悪の場合は倒壊によって近隣へ実害を及ぼす危険もあります。こうしたトラブルは所有者の管理責任を問われる事態へ発展し得るものです。

✓ポイント：空き家の放置は「何もしない」という選択ではなく、税負担・資産価値・近隣リスクが静かに膨らみ続ける選択にほかなりません。とりわけ管理不全空家の新設によって、放置のコストは以前より早く現実化するようになった点を押さえておく価値があります。

参考：「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報｜国土交通省

状況別で見る、賢い不動産売却と相続対策の具体例

最適な対策は、相続が発生する前か後かで大きく変わるため、自分が今どの段階にいるかを見極めることが第一歩になります。生前であれば本人の意思を反映した柔軟な選択ができ、相続後であれば税制上の特例を活かした出口戦略が中心になります。状況別に、具体的な手段を整理します。

相続発生前（親が存命中）にできる対策

親が判断できるうちは、本人の希望を軸にした対策を選べます。

• 住み替えを前提とした売却：
  実家を売って現金化し、その資金で高齢者施設やコンパクトなマンションへ移り住む方法です。住み慣れた家を手放す決断は重いものの、管理の手間と将来の空き家リスクを同時に解消できます。
• 家族信託の活用：
  認知症への備えとして注目される選択肢です。判断能力があるうちに、信頼できる子どもへ実家の管理・売却の権限を託しておく仕組みで、信託契約の内容や不動産の信託登記を適切に設計できれば、将来の管理・売却に備えやすくなります。効果や税務は契約設計によって変わるため、司法書士・弁護士・税理士などへの相談が前提です。

相続発生後にできる対策

すでに相続が発生している場合は、税負担を抑えながら売却する道を探ることになります。代表的なのが「相続空き家の3,000万円特別控除」です。一定の要件を満たせば、売却益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引け、譲渡所得税を大きく圧縮できます。

このほか、見落としやすい注意点もあります。

• 相続の開始直前に、原則として被相続人が一人で居住していたこと
• 相続後に貸付・居住・事業の用に使っていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 適用には確定申告と、市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書が必要なこと

なお令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡では、買主が引き渡しを受けた後に解体・耐震改修を行う場合も対象に加わりました。ただし、譲渡日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊し等が行われることが条件です。一方、相続人が3人以上だと控除額が下がる点には注意がいります。あわせて、富山市の市場動向を見極めることも欠かせません。中心部と郊外では需要に差があり、売却に適したタイミングも変わってきます。

✓ポイント：生前なら住み替え売却や家族信託で「動かせる資産」のまま備え、相続後なら3,000万円特別控除を軸に出口を設計する——これが状況別の基本方針です。特例には売却期限・築年数・居住要件・確定申告など複数の条件があるため、使えるかどうかを早めに確認しておくと、判断に余裕が生まれます。

参考：「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁

手遅れになる前に、まずは富山市の専門家と資産価値の把握を

ここまでの対策を実際に動かす出発点は、今の実家がいくらで売れそうか、売却見込み価格の目安を把握することです。価値の見当がつかないままでは、分割案も売却計画も具体化できません。逆に相場が見えれば、家族の話し合いも、特例を使うかどうかの判断も一気に進めやすくなります。

「今の実家の価値」を知ることがすべての起点

査定によって売却見込み価格の目安が見えると、相続の分割案や売却スケジュールに現実味が生まれます。査定額はあくまで「売れそうな価格の目安」であり、必ずその額で売れることを約束するものではありませんが、家族間の合意形成における共通の物差しにはなります。感情論に陥りがちな話し合いを前向きに整える材料として役立ちます。

地域に根ざした不動産会社へ相談するメリット

富山市の空き家対策は、地域ごとの制度を理解しているかどうかで結果が変わります。地元の不動産会社であれば、空き家バンク制度や除却（解体）・改修の補助金といった最新の支援策に精通しており、見落としやすい条件まで含めて案内できます。たとえば富山市の補助制度では、交付決定前に工事へ着手すると補助対象外となる場合があるため、解体業者との契約・着工の前に市へ確認しておく必要があります。雪や湿気といった富山特有の気候が家屋に与える影響を踏まえた査定ができる点も、地域密着ならではの強みです。

後悔しない相続・売却へ向けたアクションプラン

最初の一歩は、難しく考える必要はありません。まずは実家の査定を依頼して売却見込み価格の目安をつかみ、その数字を手に、家族全員で実家の未来を話し合う機会をつくることから始まります。価値という共通認識があれば、残すのか・売るのか・貸すのか・誰が引き継ぐのかという判断が、驚くほどスムーズに進みます。

✓ポイント：空き家対策は「価値の目安を知る→家族で共有する→専門家とプランを立てる」という順番で動かすと、迷いが減ります。富山市で実家の相続や売却に不安を抱えているなら、空き家になる前の今こそ、TUMUGU不動産のような地域密着の専門家に相談する好機です。一人ひとりに寄り添った査定とサポートが、後悔しない選択への確かな足がかりになります。

参考：「空き家を売買・賃貸されたい方へ｜富山市