富山市において、「相続人同士のトラブルを解決し、相続不動産を売却」するまでを事例形式で3つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

K様は市内の不動産会社をインターネットで検索し、その中で、

• 空き家に関する知識もありそうだった
• 無料相談が可能だった

上記2点が決め手となったTUMUGU不動産に相談することに決めました。

K様の「トラブル・課題」の解決方法

K様たちの最大の問題は、物件そのものではなく「決断の先送り」でした。
「とりあえずそのまま」は、一見安全な選択に見えますが、不動産においては最も危険な選択肢です。

1. 決めないことが一番のリスク

①資産価値の下落（物理的リスク）
人が住まない家は、換気が行われないため湿気がこもり、カビやシロアリが発生しやすくなり、1年放置するだけで、人が住んでいる家の数年分以上のスピードで劣化が進みます。
「いつか売ろう」と思った時には、建物としての価値がなくなり、解体費用がかかる「負動産」になってしまう可能性があります。

②「特定空き家」指定と税金の増加（金銭的リスク）
管理不全のまま放置すると、行政から「特定空き家」に指定される可能性があります。
指定されると、固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税金が最大6倍に跳ね上がるケースも。何も決めていない間に、財布からの持ち出しだけが増えていきます。

③相続人の状況変化（人間関係のリスク）
今は姉弟仲が良くても、時間が経てば誰かが病気になったり、認知症になったりする可能性があります。
もし相続人の誰かが意思表示できなくなると、売却の手続きは極めて困難になります。「決められるうちに決める」ことが、円満な解決の鉄則です。

2.「結果」

K様を通じてこの話をお姉様たちにも伝えていただいたところ、お姉様たちも「これ以上先延ばしにして迷惑をかけるのは避けたい」と納得され、売却の方針が固まりました。

方針が決まってからはスムーズでした。
弊社のネットワークを通じて販売活動を行った結果、リフォーム前提で購入を希望されるご家族が見つかりました。

「あの時、TUMUGU不動産に『とりあえずそのままは何の解決にもなりません』と言われて目が覚めました。姉弟だけで話していたら、まだダラダラと放置していたと思います」と、K様は安堵の表情でおっしゃってくださいました。

お客様の相談内容

相続物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は富山市にお住まいの60代のG様です。
半年前にお父様が亡くなり、富山市にある実家をG様と2人の弟様の計3人で相続することになりました。

上の弟様とは連絡がつきましたが、下の弟様とは10年以上音信不通の状態でした。
風の噂では県外にいるようでしたが、電話番号も住所も分かりません。

「実家を売るには全員の同意が必要」とは聞いていましたが、連絡の取りようがなく、話し合いは完全にストップ。

固定資産税の通知はG様の元に届き、庭の草むしりや空気の入れ替えもG様が一人で行わなければなりませんでした。
「このままでは自分が潰れてしまう」と限界を感じ、複雑な相続案件でも相談に乗ってくれそうな地元の不動産会社を探すことにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

G様は市内の不動産会社をいくつか訪問し、その中で

• 富山市で、看板や広告で名前をよく見ていた
• 具体的な解決策を示唆してくれた

上記2点で、信頼できると感じたTUMUGU不動産に相談することにしました。

G様の「トラブル・課題」の解決方法

G様のケースは、「遺産分割協議の不成立」により不動産が凍結されている状態でした。
不動産を売却するには、相続人全員の合意と署名捺印（印鑑証明書）が絶対条件です。
一人でも欠ければ、売ることはできません。

そこで、弊社はG様に対し、「相続人の1人と連絡が取れない場合の対処法」をご説明し、提携する司法書士と連携してサポートを行いました。

1. 相続人の1人と連絡が取れない場合

連絡が取れない場合、泣き寝入りするのではなく、段階を踏んで法的なアプローチを行います。

① 住所の調査（「戸籍の附票」の取得）
まず、提携の司法書士に依頼し、職権で弟様の「戸籍の附票」を取得しました。
これにより、現在の住民票上の住所を特定することができます。
今回は、県外のアパートに住民票があることが判明しました。

② 手紙によるコンタクト
住所が判明しても、いきなり訪ねていくとトラブルになる可能性があります。
まずは司法書士名義やG様名義で、相続が発生した事実と、実家を売却して現金を分けたい旨を記した手紙を送りました。

③ 不在者財産管理人の選任（※今回は不要でしたが選択肢として）
もし住民票の場所に住んでおらず、完全に行方不明の場合は、家庭裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任し、その管理人が弟様に代わって遺産分割協議に参加するという方法もあります。

2.「結果」

手紙を送ったところ、幸いにも弟様から連絡がありました。
「疎遠にしていたので連絡しづらかったが、相続の話なら応じる」とのことで、無事に3人での遺産分割協議（換価分割）が成立しました。

全員の合意が取れたことで正式に売却活動を開始し、萩エリアで住宅を探していた方に適正価格で売却することができました。

「一人で悩んでいないで、もっと早くTUMUGU不動産に相談すればよかったです。弟とも久しぶりに話すきっかけになり、肩の荷が下りました」と、G様には大変ご満足いただけました。

お客様の相談内容

売却物件 概要

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は富山市にお住まいの50代のB様です。
お母様が亡くなり、富山市にあるご実家を、B様と妹様の2人で相続することになりました。

B様は「誰も住まない家を持ち続けても維持費がかかるだけだ」と考え、売却して現金を折半することを希望していました。
しかし、妹様は「実家は心の拠り所だから、売らずに残しておきたい」と強く主張しました。

B様が「じゃあ、維持管理費を払えるのか？固定資産税はどうするんだ？」と現実的な話をしても、妹様は感情的になり、「お兄ちゃんはお金のことばかり！」と反発。

話し合いは完全に平行線となり、解決の糸口が見えないままです。
ひとまず、B様は売却を見据えて地元の不動産会社へ相談することにしました。

解決したいトラブル・課題

不動産会社の探し方・選び方

B様は、市内の不動産会社をインターネットで探し、その中で

• 不動産における相続問題の解決事例がサイト内にたくさん掲載されていた
• 実際に問合せたときの対応が丁寧で好感だった

上記2点で相談しやすいと感じたTUMUGU不動産に相談することにしました。

B様の「トラブル・課題」の解決方法

B様のケースのように、感情的な対立が深まってしまった場合、不動産会社が間に入っても説得が難しいことがあります。
無理に説得しようとすれば、妹様は「不動産屋は兄の味方だ」と感じ、余計に態度を硬化させてしまいます。

そこで、弊社はB様に対し、法的な枠組みの中で冷静に話し合うための「遺産分割調停」をご提案しました。

1. 遺産分割調停

遺産分割調停とは家庭裁判所において、裁判官と調停委員（第三者）が間に入り、相続人同士の話し合いを斡旋する手続きです。

「裁判」と聞くと勝ち負けを争うイメージがありますが、「調停」はあくまで「話し合いによる合意」を目指すものです。

〈遺産分割調停のメリット〉

調停においては、「その不動産にどれくらいの価値があるのか（いくらで売れるのか）」という客観的な資料が重要になります。

弊社は、B様の調停申し立てのために、正確な「査定書」を作成し、さらに「保有し続けた場合の維持管理コスト試算表」を提供しました。

これにより、調停の場で「保有し続けるなら、妹様がB様の持分を買い取る（代償分割）か、全ての維持費を妹様が負担する必要がある」という現実が数字として明らかになりました。

2.「結果」

調停委員からのアドバイスと、弊社が作成した維持費のデータを見た妹様は、「私一人の収入では維持できないし、兄の持分を買い取るお金もない」と現実を理解されました。

最終的に、妹様も「思い出は写真に残して、家は売却する」ことに合意し、調停が成立。
その後、弊社の仲介により5ヶ月で無事に売却し、諸経費を引いた代金を兄妹できれいに分け合いました。

「調停というと大ごとに思えて躊躇していましたが、TUMUGU不動産に背中を押してもらったおかげで、泥沼化する前に解決できました」と、B様は安堵の表情を浮かべていました。